{"id":5877,"date":"2020-03-27T17:13:05","date_gmt":"2020-03-27T16:13:05","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.donpiso.com\/?p=5877"},"modified":"2022-02-24T21:59:42","modified_gmt":"2022-02-24T20:59:42","slug":"pasa-los-contratos-arras-vencen-estado-alarma","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.donpiso.com\/pasa-los-contratos-arras-vencen-estado-alarma\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 pasa con los contratos de arras que vencen durante el estado de alarma?"},"content":{"rendered":"

Rafael Apolo responsable del departamento jur\u00eddico de donpiso nos informa:<\/p>\n

Nos encontramos en una situaci\u00f3n in\u00e9dita, y ya hemos pasado alguna que otra, en estos momentos en los que la mayor\u00eda de nosotros nos encontramos recluidos en casa, cumplimento las \u00f3rdenes gubernativas de confinamiento general.<\/p>\n

En este nuevo entorno, se nos plantea la cuesti\u00f3n sobre c\u00f3mo quedan los contratos de arras penitenciales suscritos con anterioridad y que tienen vencimiento durante la situaci\u00f3n de Estado de Alarma decretado.<\/p>\n

A este respecto, debemos tener en cuenta diferentes perspectivas que nos ofrece el derecho de obligaciones y contratos.<\/p>\n

Partamos de la base de que todos sabemos que\u00a0la ley, en nuestro caso el\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>,\u00a0obliga al cumplimiento de los contratos, que tienen fuerza de ley entre las partes, por lo que deben cumplirse, a tenor de lo acordado en los contratos firmados. Adem\u00e1s hay que partir de que se sigue aplicando el principio\u00a0pacta sunt servanda<\/em>\u00a0(\u201clos pactos se han de cumplir\u201d), reflejado entre otros en los arts. 1091y 1256 Cc. Este principio obliga no solo al cumplimiento sino que implica que cada parte asume los riesgos que corresponden a su cumplimiento (art. 1094 Cc) y tiene que indemnizar los da\u00f1os causados por su incumplimiento (art. 1101 Cc).<\/p>\n

 <\/p>\n

\"trabaja-con-nos-485076070\"<\/p>\n

Sin embargo, este principio tiene limitaciones en los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, como resulta de m\u00faltiples art\u00edculos del Cc (arts.\u00a0 1105, 1602, 1625, 1777 Cc entre otros). En estos casos, por una parte cesa la responsabilidad por da\u00f1os, y puede extinguirse la obligaci\u00f3n en el caso destrucci\u00f3n de la cosa debida sin culpa del deudor (art 1182 Cc) o de imposibilidad de la obligaci\u00f3n de hacer (art. 1184). El Tribunal Supremo ha concretado que para que se den estos supuestos ha de tratarse de circunstancias que fueran totalmente imprevisibles en el momento de la contrataci\u00f3n y que impidan por s\u00ed mismas la prestaci\u00f3n y que, como remedio excepcional, se interpreta de manera muy restrictiva. Tambi\u00e9n dice el TS que est\u00e1 excepci\u00f3n tiene como fundamento la buena fe en el \u00e1mbito contractual, que se consagra en los arts 7 y 1258 Cc. El concepto de fuerza mayor exime al futuro comprador de la responsabilidad por incumplimiento ante determinadas circunstancias.<\/p>\n

Pero, en una situaci\u00f3n como la actual,\u00a0\u00bfestar\u00edan justificada la penalizaci\u00f3n establecida en el art\u00edculo 1.454 del C\u00f3digo Civil Com\u00fan o del 628.8 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a,\u00a0<\/strong>si no se puede hacer efectiva la compraventa, si por causas ajenas a las partes, resulta imposible su cumplimiento?.<\/p>\n

Tras consultar a varios expertos, vemos que su criterio coincide con el nuestro, en el sentido de que entendemos que en un caso como este cabr\u00eda aplicar un motivo de causa mayor, una situaci\u00f3n excepcional, imprevisible e inevitable, que impide a las partes firmar la compra de la casa. No obstante, situaciones como la que estamos viviendo en la actualidad se dan en escas\u00edsimas ocasiones, por lo que hay muy poca casu\u00edstica al respecto. En este sentido, hay que ser prudentes a la hora de analizar cada caso, para ver las circunstancias particulares y comprobar exactamente por qu\u00e9 no se ha podido cumplir con lo pactado. En este sentido, lo m\u00e1s conveniente a ambas partes es revisar las condiciones del contrato,\u00a0 acordando una pr\u00f3rroga el plazo inicialmente acordado.<\/p>\n

Un contrato de arras siempre establece un\u00a0plazo en el cual se deber\u00e1 culminar la compraventa\u00a0a trav\u00e9s de la correspondiente escritura p\u00fablica de compraventa. Si este plazo coincide con el estado de alarma, este\u00a0deber\u00e1 prorrogarse hasta que finalice dicho estado\u00a0<\/strong>sin que sea esta situaci\u00f3n suficiente motivo para entender por parte del comprador, que el vendedor incumple su obligaci\u00f3n de vender el bien, ni tampoco suficiente para entender el vendedor, que el comprador se echa para atr\u00e1s en la compraventa. En este supuesto\u00a0se deber\u00e1 retrasar el plazo impuesto en el contrato de arras\u00a0<\/strong>hasta que finalice la situaci\u00f3n de estado de alarma.<\/p>\n

Sobre todo teniendo en cuenta la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, que en coordinaci\u00f3n con el Consejo General del Notariado, dict\u00f3 este pasado domingo una Instrucci\u00f3n en la que se\u00f1ala que,\u00a0dadas las restricciones a la libertad deambulatoria establecidas por el Estado de Alarma<\/a>,\u00a0solo ser\u00e1 obligatorio atender aquellas actuaciones de car\u00e1cter urgente, as\u00ed como las que determine el Gobierno. Se adjunta dicha resoluci\u00f3n a la presente informaci\u00f3n.<\/p>\n

Registradores y\u00a0notarios no cesar\u00e1n su actividad por la crisis del coronavirus. As\u00ed lo han informado el Colegio de Registradores y el Consejo General del Notariado.<\/p>\n

Tal como ha informado el Colegio de Registradores, el Registro permanecer\u00e1 abierto por tratarse de un servicio p\u00fablico esencial. Eso s\u00ed, acudir al registro s\u00f3lo se podr\u00e1 hacer en ciertas condiciones. Los registradores recomiendan dos medidas esenciales: intentar realizar los tr\u00e1mites de forma on-line o telef\u00f3nica, y solicitar informaci\u00f3n registral solo a trav\u00e9s de su web.<\/p>\n

Por su parte, y en la misma l\u00ednea, el Consejo General del Notariado (CGN) ha anunciado que los notarios tampoco echar\u00e1n el cierre. Al tener car\u00e1cter de oficina p\u00fablica, los despachos notariales \u00abno pueden cerrar\u00bb, recuerda el CGN. No obstante, la regla general es no acudir presencialmente a las oficinas, y hacerlo s\u00f3lo para atender \u00abaquellas actuaciones de car\u00e1cter urgente, as\u00ed como las que determine el Gobierno\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan dicta la instrucci\u00f3n,\u00a0el notario se abstendr\u00e1 de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho car\u00e1cter. Si bien es cierto que en la pr\u00e1ctica cada notario es libre de decidir qu\u00e9 se firma en su despacho, lo cierto es que cuestiones como contratos de arras o la compra de una vivienda\u00a0no entrar\u00edan bajo el paraguas del car\u00e1cter ‘urgente’\u00a0<\/strong>definido en la instrucci\u00f3n de 15 de marzo de 2020. En consecuencia, todo parece apuntar a que la soluci\u00f3n m\u00e1s pac\u00edfica y positiva para las partes consiste en una renegociaci\u00f3n de las condiciones inicialmente pactadas en el contrato, v\u00eda pr\u00f3rrogas.<\/p>\n

Por ello, los notarios se abstendr\u00e1n de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho car\u00e1cter. En consecuencia, la oficina notarial deber\u00e1 procurar un tel\u00e9fono de contacto, as\u00ed como un correo electr\u00f3nico para atender tales actuaciones. Estos medios, est\u00e1n publicados en la p\u00e1gina web www.notariado.org.<\/p>\n

Como parte del plan para evitar los contagios por COVID-19, el CGN ha lanzado una serie de precauciones para aquellas visitas al notario que tengan el car\u00e1cter de imprescindible:<\/p>\n

    \n
  1. S\u00f3lo entrar\u00e1n en la notar\u00eda el interesado, los int\u00e9rpretes y los testigos.<\/li>\n
  2. Se pasar\u00e1 exclusivamente a la oficina notarial \u00abel tiempo imprescindible\u00bb.<\/li>\n
  3. El interesado deber\u00e1 aplicar las \u00abmedidas de autoprotecci\u00f3n\u00bb que garanticen la seguridad.<\/li>\n
  4. Se mantendr\u00e1n distancias recomendadas.<\/li>\n
  5. Se establecer\u00e1 un sistema de turnos.<\/li>\n<\/ol>\n

     <\/p>\n

    CONCLUSIONES:<\/p>\n

    Hay que partir de la base de que todo contrato tiene como fundamento la buena fe, y el equilibrio entre las partes. Si no podemos acceder a las notarias, a pesar de que ambas partes est\u00e9n dispuestas, debemos prorrogar el documento de arras hasta que haya finalizado el excepcional estado de crisis sanitaria en el que nos encontramos. Estamos seguros de que tanto comprador como vendedor lo entender\u00e1n, a pesar de las urgencias que ambos puedan tener por sus propias circunstancias personales.<\/p>\n

    IURIS EST ARS BONI ET AEQUI \u201cEl derecho es el arte de lo bueno y lo equitativo\u201d-<\/p>\n

     <\/p>\n

    Rafael Apolo<\/p>\n

    Dpto. Jur\u00eddico<\/p>\n

    donpiso<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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